2018市場展望

2018年展望:環球城市

環球科技巨企的崛起將會對房地產投資產生愈來愈大的影響。

12/01/2018

Hugo Machin

Hugo Machin

環球房地產證券聯席主管

從環球經濟的角度分析房地產的前景未必準確, 因為我們較難知曉好消息或壞消息將會來自何處,以及市場會作出甚麼反應。

因此,我們會基於擅長的領域—如何投資於特定的城市及特定的房地產子行業—從而提供合理的展望。

第二次工業革命

我們認為目前全球正處於自工業革命以來最快速的增長時期。這已對我們居住的地點以及使用建築物的方式產生深遠的影響。

當全球於19世紀中期實現工業化時,新建的工廠需要依靠資本形成以保持增長。重要的是,促成資金流動的銀行家、律師及會計師不需要居住在這些工廠的附近。這些從事白領工作的專業人士開始組成較大型的城區,即是「城市」。新科技的誕生(低廉的郵資、電話及電燈)意味著城市中的建築物能夠在更遙遠的地方繼續為重工業提供服務。

科技發展推動城市的形成,這是城市發展史上的重要轉捩點,而我們現時正處於第二個轉捩點。

科技公司

我們將要分析的是現時擁有巨大的規模,並主導經濟增長及我們日常生活的公司——科技公司。

現時與19世紀之間的差別是,當時最大規模的僱主是位於城市以外的地方,而如今的大型科技公司卻需要位於城市之內。這導致公司對某些地點的需求會增加或減少。我們稱之為重新中心化效應。

這些科技龍頭是大型僱主,對受過良好教育的勞動力有龐大需求。與工業革命時期的大型僱主(工廠)不同的是,科技公司需要建立在城市中,從以吸引具備合適才能的僱員,並利用城市的公共交通系統供僱員往返工作地點。科技行業是重新中心化的重要原因。

這方面的科技需求會對城市的發展表現產生影響。隨著更多區域中心被邊緣化,環球城市的經濟實力已出現分化。只有少數城市能夠容納最大型的僱主,從而形成贏者通吃的局面。

科技對房地產的影響

科技公司不僅會提供大量的就業職位,對城市的經濟健康狀況產生影響,而且其產品能夠改變這些城市的房地產的需求模式。

科技正在改變我們使用房地產的方式。以商業為例。目前網上交易佔美國零售銷售總量的比例為16%。

資料來源:摩根士丹利,截至2017年11月。

這種轉變影響了零售商並重塑了實體零售業的格局。由於傳統商店需要採用電子商務技術取代實體店用戶,若尚未使用電子商務形式的零售開支佔零售銷售總量的84%,實現全面網上交易仍需要經過一個漫長的過程。目前已有許多百貨商店關閉,而眾多其他企業紛紛臣服於Amazon的強大力量。數據顯示這僅僅是個開始。

同樣,現時的狀況與工業革命時期的共同點非常明顯。在維多利亞時期,製造業的進步開啟了眾多全新的需求領域,並導致社會發生巨變。

回到當今的情況,科技正對我們生活的幾乎所有領域產生影響,並重新劃定各領域之間的邊界。我們購物、旅行、溝通及獲取資訊均是透過手持式設備進行操作。

這種改變帶來的影響正為投資回報帶來的動力。

熱點與非熱點

新科技的使用及應用正在重塑房地產行業的格局,而這種需求發生在大眾消費的地點 — 城市之中。

我們來列舉一些例子。隨著網上購物帶來的快遞包裹不斷增加,倉儲的需求持續上升;數據傳輸及儲存的需求增長已推動數據中心的需求上升;為滿足不同工作模式的需要,靈活辦公場所供應商的需求不斷增長。

由此帶來的負面影響是實體零售店的需求下降;而去中心化寫字樓空間的需求亦下降。

這證明了一點:若企業未持有適當類型的物業,則企業的投資極有可能已經面臨科技方面的實質性危險,正如Amazon改寫了書籍交易市場的格局,以及Uber正在對計程車服務行業帶來巨大衝擊。行業之間的邊界正在改寫,「攪局者」正在湧入各行各業,而房地產行業亦無法倖免。

我們認為這種改變尚未到達盡頭,這種趨勢遠未結束。我們發現一系列廣泛的改變僅是剛剛開始。

一個有趣的悖論是遠程工作能力並未造成去中心化的結果。實際情況恰好相反。靈活辦公場所供應商的崛起證明,技能的集結對於構建網絡比以往更為重要。差異在於每天工作的地點並非位於同一處建築物。我們正在進入遠程工作的時代,這不同於在家辦公。科技令我們能夠在幾乎任何地方辦公;靈活辦公場所供應商WeWork正在推動這種趨勢。

結論

對適當地點的適當物業資產進行投資從未如此重要。重新中心化的需求是以知識共享為基礎,但其是分佈在多個而非一個地點。

大型公司正在將更多人員集中在較少的地方,而科技正在改變需求模式,這會為某些類型的房地產帶來巨大價值,並會令其他物業變得過時。

使用獨特的環球城市投資法識別擁有最佳城市佈局的公司,我們能夠投資於關鍵的環球地點並在這些地點內選出需求的集中地。

我們無法預測環球經濟的走向。然而,我們仍認為我們的策略將為客戶帶來持久的回報,特別是當市場處於不明朗環境的時候。

 

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